房产纠纷：权益边界与化解路径的法律透视

　　房产作为家庭核心资产，其纠纷往往牵涉物权归属、合同履行、强制执行等多重法律关系，小到装修争议，大到产权争夺，每一类纠纷的解决都需锚定法律依据与实践逻辑。从石家庄裕华区检察院化解的八年腾退难题，到房企暴雷引发的连锁纠纷，司法实践正不断明晰房产权益的保护边界。

　　一、房产纠纷的典型类型与核心争议

　　（一）物权归属类纠纷

　　此类纠纷的核心是“房子归谁”，常表现为所有权与占有权的冲突。如刘某通过合法交易取得房产证却遭遇梁某长期占用的案例中，就存在双重权利困境：刘某基于善意取得享有房屋所有权，梁某则因原共有关系未获售房款而拒绝腾退。类似的，共有房产分割纠纷中，共同共有人需先确认份额再主张分割，按份共有人可直接起诉要求划分权益，但均需提供不动产登记证明、共有关系证明等核心证据。此外，以房抵债未办理过户引发的查封争议也较为常见，施工方虽实际居住，但因房屋已在先抵押无法过户，最终面临腾退风险。

　　（二）合同履行类纠纷

　　房屋买卖合同是此类纠纷的主要载体，涵盖预约与本约履行、开发商违约等情形。商品房预约合同中，若认购人无正当理由拒绝签订本约，需承担违约责任；而开发商未告知期房结构特异性的，应承担赔偿责任。在房企暴雷场景下，正荣集团等企业因现金流断裂导致项目烂尾，1.2万户购房者既无法收房，又需偿还房贷，形成“房钱两空”的合同僵局。此外，原房主擅自处分共有房产、中介未尽审核义务等，也可能引发合同效力或履行争议。

　　（三）执行衍生类纠纷

　　胜诉判决无法落地的情况在房产纠纷中尤为突出。刘某胜诉后申请强制执行却八年未果，根源在于被执行人梁某无其他居所且债权未实现，法院顾虑社会效果而暂缓执行。此类纠纷往往需要平衡胜诉方的物权与被执行人的基本生存权，同时追溯纠纷源头——如梁某对邵某的售房款债权未实现，就需通过监督法院恢复执行来破解僵局。

　　二、房产纠纷的司法解决路径与操作要点

　　（一）诉讼前的证据准备与管辖确定

　　证据是房产纠纷胜诉的关键，核心材料包括三类：一是产权证明，如房产证、不动产登记信息、购房合同等，用于证明权利归属或合同关系；二是履行凭证，如付款记录、贷款还款凭证、房屋交接文件等，反映合同履行情况；三是沟通记录，如聊天记录、函件等，可佐证纠纷发生过程。

　　管辖法院的确定遵循“专属管辖为主，约定管辖为辅”原则：一般由房产所在地基层法院管辖，这是因为房产作为不动产，其审判和执行需要当地法院介入调查；若合同中明确约定管辖法院且不违反专属管辖规定，则从其约定。

　　（二）诉讼中的程序推进与核心主张

　　诉讼流程通常包括起诉、立案、审理、判决四个阶段。起诉时需撰写起诉状，明确原被告信息、诉讼请求（如确认所有权、要求腾退、解除合同等）及事实理由。审理阶段需重点围绕争议焦点举证质证：主张善意取得需证明“支付合理对价、完成过户、不知情且无过失”；主张合同违约需提交对方未履行义务的证据，如开发商逾期交房的通知记录、房屋质量问题的鉴定报告等。

　　对于共有房产分割，若登记为按份共有，可直接主张按份额分割或折价补偿；若为共同共有，需先提供婚姻解除、合作终止等“无法继续共有”的证据，再确认份额并分割。

　　（三）判决后的执行救济与监督

　　若义务人拒不履行生效判决，权利人可申请强制执行，法院可采取查封、拍卖房产等措施。但当执行面临障碍时，如被执行人无其他居所，可通过检察监督推动“双案同步解决”：一方面监督法院依法腾退，保护物权；另一方面监督恢复对原债务人的执行，保障被执行人的债权实现，消除其抵触情绪。此外，对执行中的不当行为，如房产拍卖定价过高导致流拍，当事人可申请重新询价拍卖，检察机关也可通过检察建议纠正处置不当问题。

　　三、房产纠纷的预防与风险规避

　　（一）交易环节的风险防控

　　购房前需核查房屋权利状态，通过不动产登记中心查询是否存在抵押、查封、共有等限制；签订合同时应明确核心条款，如交房时间、过户期限、违约责任等，避免模糊表述。对于共有房产，需要求所有共有人签字确认；购买期房时，要核实开发商资质及资金状况，警惕高杠杆房企的项目风险。

　　（二）权利行使的边界意识

　　房屋所有权人应依法行使权利，不得损害他人合法权益；共有权人需尊重彼此份额，处分房产前必须达成一致。承租人、占用人若认为权利受损，应通过协商或诉讼主张权利，而非以拒不腾退等方式对抗，否则可能承担强制执行后果及赔偿责任。

　　（三）纠纷解决的理性选择

　　多数房产纠纷可通过协商、调解化解，如通过中介或居委会协调共有房产分割方案；若协商无果，应及时通过诉讼固定权利，避免超过诉讼时效。对执行困难的案件，可借助检察监督等公权力介入，推动“案结事了人和”，而非长期陷入维权僵局。