在天津，若您购买的房屋未入住，物业费是否可以减少需视您与物业服务企业的约定而定。 一、法律依据与规定 根据《天津市物业管理条例》第六十三条的规定：“物业管理服务费应当按照业主拥有物业的建筑面积计算，按月交纳，业主或者物业使用人与物业服务企业另有约定的，从其约定。”这一条款明确了物业费交纳的基本原则，即按照建筑面积计算并按月交纳，但同时也为业主与物业服务企业之间的特别约定留下了空间。 二、空置房屋物业费交纳的约定 ‌有约定的情况‌： 如果您与物业服务企业在合同中明确约定了空置房屋的物业费交纳标准（如打折、减免等），那么您应当按照约定来交纳物业费。这种情况下，物业费是否可以减少完全取决于您与物业服务企业之间的协商结果。 ‌无约定的情况‌： 如果您与物业服务企业没有就空置房屋的物业费交纳标准进行特别约定，那么根据《天津市物业管理条例》的规定，您应当按照建筑面积计算并全额交纳物业费。在这种情况下，物业费通常不会因为房屋未入住而减少。 三、实际操作建议 ‌查看物业服务合同‌： 首先，您应当仔细查看与物业服务企业签订的物业服务合同，了解其中关于空置房屋物业费交纳的约定。如果合同中有明确约定，那么您应当按照约定来执行。 ‌与物业服务企业协商‌： 如果合同中没有明确约定或者您对合同中的约定有疑问，您可以尝试与物业服务企业进行协商，看是否可以就空置房屋的物业费交纳标准达成新的约定。在协商过程中，您可以提出自己的合理诉求，并听取物业服务企业的意见和建议。 ‌关注条例修订动态‌： 此外，您还可以关注天津市住房和城乡建设委员会等官方渠道发布的关于物业管理条例修订的动态。如果未来条例进行了修订，并明确规定了空置房屋物业费可以享受折扣等优惠政策，那么您将有机会按照新的规定来交纳物业费。

一、主张抵押行为无效，申请停止执行 根据《民法典》第1062条，婚姻关系存续期间购置的房产，即使登记在一方名下，也属于夫妻共同财产，一方擅自抵押属于无权处分，抵押合同可能被认定为无效，特别是在银行未尽到合理审查义务的情况下。 你妈妈可以： 提起民事诉讼，请求法院确认抵押合同无效； 申请财产保全，请求法院暂停或中止法拍程序； 如果已经进入执行阶段，可以提起执行异议或执行异议之诉。 二、主张银行非善意取得，要求撤销抵押 如果银行在放贷时明知或应知房产为夫妻共同财产，但仍未征得你妈妈同意，可能构成非善意取得，抵押行为无效。 关键证据包括： 房产登记信息是否显示为“单独所有”； 银行是否要求提供婚姻状况证明或配偶同意书； 是否存在伪造签名、虚假材料等行为。 三、追究你爸爸及相关方的法律责任 如果你爸爸与银行或借款人存在恶意串通行为，损害了你妈妈的合法权益，可能构成侵权行为，你妈妈可以主张： 赔偿损失； 追究刑事责任（如伪造证件、合同诈骗等）。 注意： 如果银行是善意取得抵押权，且抵押已登记，法院可能不直接认定抵押无效，但你妈妈仍可主张损害赔偿； 法拍程序一旦启动，不会自动中止，必须主动提起诉讼或执行异议，并提供担保，才可能暂停拍卖。 建议你现在就做的事： 1. 立即联系律师，准备起诉材料； 2. 收集证据：房产证、婚姻证明、银行抵押合同、贷款用途等； 3. 向法院申请中止执行，并主张抵押无效或部分无效； 4. 如有伪造、欺诈行为，可向公安机关报案。

根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定："业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。" 这意味着，物业服务的对象是整个小区而非单个业主，包括公共区域清洁、绿化维护、公共设施维修、保安巡逻等。即使房屋空置，这些服务依然在进行，小区整体环境得以维持，房屋也因此保值增值。 因此，根据上述规定，长期空置房物业费缴纳通常按以下原则： 首先，物业服务合同有约定的，依约定执行。 其次，若合同未明确，一般情况下，空置房业主应按合同约定的收费标准全额缴纳物业费。因为物业服务企业提供的服务是针对整个小区公共区域及设施设备等，并非仅针对个别业主房屋的实际居住使用情况。 有些地方可能有优惠政策，比如按一定比例打折收取。但即便如此，业主也需提供房屋空置的相关证明等材料，向物业提出申请，经物业审核通过后，方可按优惠标准缴费。 总之，业主应先查看物业服务合同，再根据当地规定及物业要求，依规缴纳长期空置房物业费。 在探讨房子长期空着是否需全额交物业费的问题时，我们了解到即便房屋空置，因物业服务针对公共区域，成本不降低，业主通常应全额缴费。虽有些地方有协商减免的规定，但非强制。若业主认为物业存在问题，可收集证据要求整改或减费。 如何合理减少空置房支出？ 及时备案：房屋空置立即向物业备案，不要等到催费时才提出 保留证据：保存好水、电、燃气等零使用记录，作为空置证明 考虑出租：长期空置不如合理出租，用租金覆盖物业费等支出 关注地方法规：不同地区政策不同，及时了解当地最新规定 参与业主委员会：通过业委会与物业协商空置房收费标准