房屋出售他人后又私自办理抵押贷款，抵押是否有效？

　　从别人那里买的二手房却又被卖家抵押给了银行，那么银行能否享有这套房屋的抵押权呢？近日，江苏省南通市通州区人民法院审理了这样一起纠纷，法院最终判决银行不能享有该房屋的抵押权。

　　案情简介

　　2018年7月，被告李某与王某达成买卖协议，将其购买的通州一小区的一套房屋转售与王某。同年12月，王某付清全部房款并入住该房屋。2019年1月，李某在领取房屋的不动产权证后，将原件交由王某保管，双方暂未办理过户手续。后李某通过挂失方式重新补办了不动产权证，并以补办的不动产权证向南通某银行办理抵押贷款180余万元。贷款到期后，李某未能清偿贷款，南通某银行遂向法院起诉，请求判令李某清偿剩余贷款，及确认其对该房屋享有抵押权。

　　法院审理

　　审理中，王某申请作为第三人参加诉讼，提出案涉抵押房屋其已购买并实际占有、使用，李某没有处分权。银行在办理抵押时未对房屋上门调查，未尽到审慎的注意义务，不能善意取得抵押权。通州法院经审理认为，王某已于2018年付清全部房款并使用该房屋，已经享有实际的占有、使用、收益等权益，李某领取不动产权证书后亦交由王某保管，李某只是形式上的产权人，房屋登记状态与实际状态不符，李某再次将案涉房屋抵押属于无权处分行为。银行作为专业金融机构，在接受抵押时未至案涉房屋处查勘，违反了《中华人民共和国商业银行法》《个人贷款管理暂行办法》中有关商业银行对抵押财产调查的规定，未尽到审慎的注意义务，其行为不符合善意取得的要件，不能取得案涉房屋的抵押权。故判决驳回了其请求确认享有抵押权的诉讼请求。

　　法官说法

　　专业金融机构接受抵押时应对抵押物的权利情况进行实质审查银行作为专业金融机构和职业贷款主体，在设立抵押时，相对普通民事主体而言，需承担更高标准的审慎注意义务，不能仅凭对不动产登记簿公信力的信赖，就认定其为善意。根据我国《商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，银行除需对登记薄等文件资料进行形式真实性的审查外，还负有通过实地查勘等方式对抵押物进行实质审查义务，否则，不能认定为善意第三人，不能取得抵押权。

　　法官提醒，公民在进行信贷申请时，应遵守诚信原则，如实告知担保财产的真实权利状况。另一方面，在进行房屋买卖等不动产物权交易时，交易双方应及时办理产权变更登记，避免因登记状态与实际状态不一致时，原权利人利用仍为登记簿中权利人的身份，继续行使相关物权权利，导致自身权益受损。